Переуступка и налог — вопрос, на котором продавцы новостроек ошибаются чаще всего. Коротко: при уступке права по ДДУ продавец платит НДФЛ, но не со всей суммы сделки, а с разницы между ценой уступки и документально подтверждёнными расходами на покупку этого права. А привычное правило «владел 3–5 лет — налога нет» здесь не работает вообще: минимальный срок владения отсчитывается только с регистрации права собственности на готовую квартиру, которой при переуступке ещё не существует.
То есть даже если вы купили по ДДУ пять лет назад, а дом всё строится, — продажа по переуступке облагается налогом с прибыли. Это ключевое отличие от продажи готового жилья, и его надо учитывать, выбирая между «продать сейчас по уступке» и «дождаться ключей».
Налоговая база — доход от уступки минус расходы на приобретение права (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В расходы идёт цена, уплаченная застройщику по ДДУ (или предыдущему продавцу — по прошлой уступке), включая оплату ипотечными деньгами; по разъяснениям Минфина к расходам можно отнести и уплаченные проценты по целевому кредиту. Всё — строго по документам: платёжки, справка о полной оплате.
Пример. Купили по ДДУ за 10 млн ₽, продаёте по переуступке за 13 млн ₽. Налоговая база — 3 млн ₽. Продали за ту же цену или дешевле — база нулевая, налога нет, но декларацию подать всё равно нужно.
С 2025 года НДФЛ считается по прогрессивной шкале, и к доходу от уступки применяется общая лестница ставок: 13% — до 2,4 млн ₽ налоговой базы за год, 15% — от 2,4 до 5 млн ₽, далее 18%, 20% и 22% на соответствующие части. Важно: под повышенные ставки попадает не вся сумма, а только часть базы сверх порога. В примере выше с 3 млн ₽ прибыли: 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% = 402 000 ₽. Обратите внимание: для продажи готового жилья действует отдельная двухступенчатая шкала (13/15%), а к уступке права требования применяется общая пятиступенчатая — этот нюанс часто упускают.
Налоговая видит сделку автоматически — уступка регистрируется в Росреестре, поэтому «не заметят» — не стратегия: будет доначисление со штрафом и пенями.
Налоговая развилка выглядит так. По уступке вы платите с разницы сразу, без вариантов. После ключей и оформления собственности начинает течь минимальный срок владения (3 года для единственного жилья, 5 лет в общем случае) — досидев его, продадите вовсе без налога, но это ещё годы, и цена за это время может повести себя по-разному. Продажа готовой квартиры сразу после оформления облагается похоже (доход минус расходы), но там уже действует правило кадастровой стоимости (70%). Просчитывать надо оба сценария на конкретных цифрах — мы это делаем бесплатно.
Для покупателя по переуступке налогов в сделке нет — наоборот, у него появляется право на имущественный вычет после получения ключей. Как устроена сама сделка, мы разобрали в базовой статье о переуступке, а инструкция для покупателя — здесь.
И последний штрих: многие продавцы переуступок — инвесторы, которые перекладывают зафиксированную прибыль дальше. Если думаете, куда, — сравнение депозитов и недвижимости в цикле снижения ставки мы ведём на сайте «Вклад или квартира».
Вопросы и ответы
Да. Минимальный срок владения 3–5 лет применяется только к праву собственности на готовую квартиру, а оно возникает после сдачи дома. Любая переуступка до передаточного акта облагается НДФЛ с разницы между продажей и покупкой.
Единственный легальный способ — вычесть документально подтверждённые расходы: цену, уплаченную по ДДУ, а по разъяснениям Минфина — и проценты по ипотеке на этот объект. Занижать цену в договоре опасно: это риск и для вас, и для покупателя, который на это всё реже соглашается.
Сделка видна налоговой через Росреестр. За неподанную декларацию — штраф от 5% суммы налога в месяц (до 30%), за неуплату — штраф 20–40% плюс пени. Декларация подаётся до 30 апреля следующего года даже при нулевом налоге.
Перезвоним в течение часа: актуальные цены, свободные квартиры и честные ответы по Переуступка квартиры.
Перезвоним в течение часа.