Переуступка — способ купить квартиру в строящемся доме дешевле, чем у застройщика, или продать её, не дожидаясь ключей. Сделка сложнее обычной: ДДУ, эскроу, согласия, налоги с разницы. Разбираем механику честно — и для покупателя, и для продавца.
Суть
Переуступка (уступка права требования по ДДУ) — это продажа не квартиры, а права её получить, когда дом достроят. Дольщик, купивший на ранней стадии, выходит из сделки до ввода дома; покупатель занимает его место в договоре долевого участия. По закону 214-ФЗ это возможно с момента регистрации ДДУ и до подписания передаточного акта с застройщиком.
Интерес обеих сторон понятен. Покупатель часто получает цену ниже, чем в текущем прайсе застройщика, и лоты, которых в продаже уже нет — удачные этажи и планировки разобрали на старте. Продавец фиксирует прибыль, не дожидаясь ключей, — но платит НДФЛ с разницы и проходит более сложную процедуру: регистрация в Росреестре, участие банка при эскроу и ипотеке, иногда согласие застройщика. На каждом шаге есть нюансы, из-за которых сделки разваливаются или становятся рискованными.
Мы — агентство MW Realty, постоянно ведём сделки с переуступками в московских новостройках с обеих сторон: проверяем ДДУ и оплату, сопровождаем регистрацию, помогаем с расчётами через аккредитив и с налоговыми вопросами. Ниже — разборы всех ключевых тем.
Главное
До ввода дома квартиры юридически ещё нет. Покупатель по переуступке занимает место дольщика в ДДУ со всеми его правами — и с его обязанностями, если они остались.
Уступка возможна после регистрации ДДУ и только до подписания передаточного акта. Получены ключи по акту — продавать придётся уже как готовую квартиру.
Деньги дольщика лежат на эскроу-счёте до ввода дома. При уступке права на них переходят покупателю, а в сделке появляется банк со своими процедурами.
Минимальный срок владения 3–5 лет к переуступке не применяется: право собственности ещё не возникло. Но налог платится не со всей суммы, а с прибыли — разницы между продажей и покупкой.
Долги перед застройщиком, неполная оплата ДДУ, ипотека без согласия банка, риск банкротства продавца. Все проверяются документами до сделки — если знать, что запрашивать.
Инвесторы ранних стадий выходят с дисконтом к прайсу застройщика, чтобы продать быстрее. Для покупателя переуступка — легальный способ купить дешевле рынка.
Статьи
Где искать лоты, что проверять у продавца и как безопасно провести расчёт.
НДФЛ с разницы, прогрессивная шкала и почему льготный срок владения не работает.
Продажа права на будущую квартиру: механика, сроки, эскроу и роль Росреестра.
Неоплаченный ДДУ, залог, банкротство продавца, цепочки уступок — и как их проверять.
Вопросы и ответы
Дольщик продаёт не квартиру (её ещё нет), а своё право получить её по ДДУ, когда дом сдадут. Покупатель занимает его место в договоре. Сделка регистрируется в Росреестре, как и сам ДДУ.
Не опаснее обычной покупки новостройки, если проверить документы: зарегистрированный ДДУ, справку застройщика о полной оплате, отсутствие ипотеки или согласие банка, отсутствие признаков банкротства продавца. Основные риски закрываются проверкой до сделки.
НДФЛ с разницы между ценой уступки и документально подтверждёнными расходами на покупку права по ДДУ. Ставка — по прогрессивной шкале, для большинства сделок 13–15%. Минимальный срок владения 3–5 лет здесь не работает: он начинается только с регистрации права собственности на готовую квартиру.
По закону согласие обязательно, только если это прописано в ДДУ (у многих застройщиков — прописано, иногда с платой за оформление) или если цена ДДУ оплачена не полностью — тогда долг переводится на покупателя с согласия застройщика. Уведомить застройщика о смене дольщика нужно в любом случае.
Деньги первого дольщика остаются на эскроу-счёте до ввода дома. При регистрации уступки права по счёту переходят к новому дольщику: если стройка остановится, возврат средств с эскроу получит он. Расчёт с продавцом идёт отдельно — обычно через аккредитив, раскрываемый после регистрации в Росреестре.
Нет. Мы — агентство недвижимости MW Realty. Этот сайт — информационный проект о переуступках: помогаем разобраться в механике, проверить документы и провести сделку безопасно, на стороне покупателя или продавца.
Покупаете или продаёте по переуступке — пришлите вводные. Проверим документы, посчитаем налоги, подскажем безопасную схему расчётов. Первая консультация бесплатна.
Перезвоним в течение часа.